Roma, dal Colosseo. Nel centro storico la popolazione residente è calata del 35,8% in cinque anni. Otto case per turisti per ogni casa in affitto per i romani.
Otto città a campione, da Milano a Teramo. Chi possiede le case in cui viviamo, chi ne è stato espulso, e chi — dove non c'era niente da comprare — l'ha solo lasciata vuota.
Un'indagine del CISUR, Centro Indipendente di Studi Urbani e Residenziali. Ogni cifra ha un link. Ogni fonte è pubblica: ISTAT, OCSE, Ministero dell'Interno, Agenzia delle Entrate, atti giudiziari, bilanci societari, inchieste giornalistiche. Tempo di lettura: 30 minuti.
Questa indagine parte dall'Italia intera, poi entra in otto città. Ogni numero ha una fonte. Ogni città è un modo diverso di togliere la casa a chi ci vive.
L'Italia è l'unico Paese dell'Unione Europea in cui i salari reali sono oggi più bassi che nel 1990. All'inizio del 2025 erano ancora il 7,5% sotto il livello del 2021: il calo più ampio tra le grandi economie avanzate. Nello stesso periodo, nelle grandi città, i canoni di affitto sono cresciuti fino al 40-49% in sei anni, mentre l'offerta di case in affitto di lungo periodo si contraeva. I salari scendono, i canoni salgono, e in mezzo ci sono le famiglie. La casa, che per generazioni è stata il modo italiano di mettere al riparo il reddito, è diventata il modo più efficiente di estrarlo.
Mentre questo accadeva, lo Stato si è ritirato dall'abitare. L'edilizia residenziale pubblica in Italia vale il 2,4% del patrimonio abitativo secondo il database armonizzato dell'OCSE — le stime nazionali la collocano tra il 2,4% e circa il 4% a seconda del metodo, comunque tra le più basse d'Europa. La media dell'Unione è intorno all'8%. I Paesi Bassi sono al 34%, l'Austria al 24%, la Danimarca al 21%, la Francia al 14%. Dove lo Stato non costruisce e non assegna, il vuoto lo riempie qualcun altro: nel 2024 in Italia risultavano 754.018 alloggi attivi su Airbnb, cresciuti del 52% in sette anni, e gli operatori professionali con molte unità — non il privato che affitta la seconda casa, ma chi ne gestisce decine — sono aumentati del 77% e controllano circa un quarto degli alloggi a livello nazionale, oltre il 30% in città come Venezia, Firenze e Milano. Dal primo gennaio 2025 ogni annuncio deve esporre un Codice Identificativo Nazionale: una misura che fotografa il fenomeno più di quanto lo freni.
Nel 2024 in Italia sono stati emessi 40.158 provvedimenti di sfratto, più di trenta volte su cento per morosità. Le richieste di esecuzione sono state 81.054. Non è un arretrato: è un flusso. È il prezzo, pagato una famiglia alla volta, di un Paese che ha smesso di considerare la casa un diritto e ha cominciato a trattarla come un rendimento.
La cornice è nazionale. Il volto ha otto nomi. Il primo è quello dove l'inchiesta è cominciata.
A Roma l'affitto assorbe in media il 65% dello stipendio netto: la colloca tra le cinque città più critiche d'Italia nell'indice di accessibilità abitativa della Cassa Depositi e Prestiti, subito dietro Bolzano e Milano. Nell'anno del Giubileo la pressione è diventata sostituzione: tra giugno e settembre 2024 sono comparsi quasi 3.200 nuovi annunci Airbnb, portando il totale a 24.912 alloggi, mentre nello stesso momento su Immobiliare.it c'erano appena 3.283 offerte di affitto di lungo periodo. Otto case per turisti per ogni casa per chi a Roma ci vive.
Nel cuore storico, tra il Tevere, Piazza del Popolo e il Colosseo, la popolazione residente è calata del 35,8% tra il 2014 e il 2019. Gli affitti brevi sono lo 0,5% dello stock abitativo cittadino, ma il 4,5% nel centro storico. Nel 2024 gli investimenti immobiliari su Roma hanno toccato 1,5 miliardi di euro, raddoppiando sull'anno prima, e il 70% è arrivato da fondi esteri. Il sindacato degli inquilini, leggendo i dati del Ministero dell'Interno, parla di nove famiglie sfrattate ogni giorno lavorativo, l'80% per morosità. Nell'anno del Giubileo i contratti di locazione ordinaria sono calati mentre l'offerta turistica cresceva: la città ha smesso di affittare ai romani per affittare ai visitatori.
Roma, dal Colosseo. Nel centro storico la popolazione residente è calata del 35,8% in cinque anni. Otto case per turisti per ogni casa in affitto per i romani.
Milano è il caso limite, quello da cui questa inchiesta è nata. In dieci anni il valore degli asset dei fondi immobiliari su Milano è balzato a oltre 50 miliardi di euro; i capitali esteri investiti negli ultimi quindici anni valgono circa 30 miliardi, e la città attrae il 55% degli investimenti immobiliari stranieri in Italia, una quota superiore alla media europea. L'affitto medio arriva a divorare fino al 76% dello stipendio, due volte e mezzo la soglia critica internazionale del 30%. Nel 2024 sono state depositate 14.084 richieste di sfratto. Il fondo sovrano del Qatar possiede dal 2015 il 100% del Progetto Porta Nuova: una ventina di edifici, la Torre Unicredit, il Bosco Verticale, piazza Gae Aulenti. I milanesi ci passeggiano. Gli edifici appartengono a uno Stato del Golfo.
Circa 30 fondi, oltre 10 miliardi in gestione, investitori da Singapore, Qatar, Abu Dhabi. Arrestato ai domiciliari il 31 luglio 2025 per corruzione e falso, insieme all'ex assessore all'Urbanistica Giancarlo Tancredi; le misure sono state poi revocate ad agosto 2025 e la Cassazione ha respinto il ricorso dei pm, ma l'indagine prosegue. La Procura ha contestato dodici cantieri come illegali, approvati con semplice SCIA senza piano attuativo. L'inchiesta conta 74 indagati su più filoni; nel primo filone chiuso, 36 persone verso il processo. La Corte dei Conti ha aperto dieci istruttorie sull'urbanistica milanese.
È il punto in cui l'estrazione tocca la legge. Le persone indagate per aver violato le norme urbanistiche hanno contribuito a scrivere la norma per cambiarle: il cosiddetto Salva Milano, approvato dalla Camera il 21 novembre 2024 e poi arenatosi al Senato dopo gli arresti. L'architetto Marco Cerri, interdetto dai pubblici uffici, ne ha rivendicato in un'intercettazione la paternità. Il GIP l'ha definito un tentativo di bloccare le indagini dei pm. Milano mostra il meccanismo nella sua forma più pura: capitali globali, corruzione locale, e una legge nazionale pensata per metterli al riparo.
Porta Nuova, Milano. Una ventina di edifici, 290.000 mq, Torre Unicredit, Bosco Verticale. 100% di Qatar Investment Authority dal 2015. La piazza è pubblica. Gli edifici intorno no.
A Torino l'affitto pesa per il 37,3% dello stipendio: meno di Milano e Roma, ma sopra la soglia di sostenibilità, e in salita — il canone medio è intorno ai 12,5 euro al metro quadro, in crescita di anno in anno. La trasformazione post-industriale della città è passata anche per gli alloggi degli studenti, ed è lì che il capitale finanziario si vede meglio: uno dei due studentati CampusX, parte di un complesso da 600 posti letto, è ricavato da un immobile del Fondo GERAS 2 gestito da REAM SGR; i quattrocento posti dell'ex Villaggio Olimpico MOI sono stati realizzati dal Fondo Abitare Sostenibile Piemonte di Investire SGR, con la Cassa Depositi e Prestiti e la Compagnia di San Paolo. Il rendimento lordo del residenziale torinese nel 2024 è stato del 5,2% — e qui va corretto un equivoco diffuso: non il 7,2%, che è invece il rendimento di Palermo.
Lo studio del Future Urban Legacy Lab del Politecnico fotografa la professionalizzazione: a Torino i grandi gestori, meno del 2% degli host, controllano il 18% degli annunci, una quota più che raddoppiata dal 2017, e sei quartieri concentrano il 58% dell'offerta. Un'unità nel Centro rende in media 11.300 euro l'anno, una a Falchera 2.300. La logica è la stessa di Milano, ridotta di scala: la casa smette di essere un luogo e diventa una classe di rendimento. Solo che qui si chiama, con parola gentile, student housing.
Torino, la Mole e il Po. Le stanze degli studenti sono diventate una classe di rendimento: i grandi gestori controllano il 18% degli affitti brevi cittadini.
Tra il 2016 e il 2024 gli annunci Airbnb nel centro storico UNESCO di Napoli sono cresciuti del 735%. I pernottamenti su Airbnb in città hanno toccato 1,7 milioni nel 2024, più del triplo che nel 2017. Napoli è anche la città italiana dove la quota più alta di acquisti immobiliari è fatta per investimento e messa a reddito: il 38,9%. Il boom turistico ha riempito i vicoli e svuotato le case: i residenti del centro denunciano un quartiere che non è più un quartiere.
Il 30 aprile 2026 la giunta comunale ha approvato le controdeduzioni a una variante urbanistica che impone, negli edifici della zona A del centro storico UNESCO, una residenzialità minima del 70%: in ogni palazzo non più del 30% della superficie può andare ad affitto breve. La provincia di Napoli aveva intanto registrato un aumento del 23% delle convalide di sfratto nel 2024. È la stessa partita di Firenze e Bologna giocata su un altro tavolo: un Comune che prova a difendere con l'urbanistica ciò che il mercato sta riscrivendo casa per casa.
Spaccanapoli, dal Castel Sant'Elmo. Tra il 2016 e il 2024 gli annunci Airbnb nel centro storico UNESCO sono cresciuti del 735%.
A Bologna una stanza singola costa in media 632 euro al mese, la seconda città più cara d'Italia dopo Milano, il 37% in più rispetto al 2020. L'Alma Mater ha circa 68.000 studenti nella sede di Bologna, uno su due fuorisede — più del doppio della media nazionale del 22,7% — a fronte di poco più di 1.800 posti letto pubblici ER.GO. Nel maggio 2023, dopo Milano e Roma, anche qui sono comparse le tende davanti all'università. Nel frattempo i grandi operatori dello student housing privato hanno fatto di Bologna una piazza: Camplus, finanziata con circa 64 milioni del PNRR (il 43% dei fondi nazionali del bando); Kryalos SGR con il fondo Mathelt; M&G Real Estate; The Social Hub; CampusX; Temprano Capital. Le stanze degli studenti, anche qui, sono diventate un asset.
La giunta Lepore ha provato a fermare l'emorragia con una variante urbanistica che blocca i nuovi affitti brevi nelle zone più sature del centro. Il TAR l'ha confermata nell'aprile 2025, ma il Consiglio di Stato l'ha annullata il 30 dicembre 2025 per un vizio procedurale. La Regione Emilia-Romagna ha allora approvato una legge che dà ai Comuni strumenti di regolazione, e il Governo l'ha impugnata davanti alla Corte Costituzionale il 16 febbraio 2026. La porta girevole che a Milano passa per le intercettazioni, a Bologna passa per i tribunali amministrativi: chi prova a regolare gli affitti brevi viene sistematicamente portato davanti a un giudice.
Le Due Torri, Bologna. Una stanza singola costa 632 euro al mese, la seconda città più cara d'Italia. Uno studente su due è fuorisede.
Firenze nel 2024 ha registrato quasi 9 milioni di presenze turistiche a fronte di circa 362.000 residenti: venticinque visitatori per abitante. Nel centro storico, che è patrimonio UNESCO, si contano oltre 11.900 annunci Airbnb, l'85% dei quali interi appartamenti. L'area protetta è circa il 5% del territorio comunale ma vi si concentra circa il 75% degli affitti brevi della città. L'affitto residenziale in centro è salito a 24,30 euro al metro quadro, il 9% in più in un anno: Firenze è la seconda città italiana più cara per i canoni, dopo Milano.
Firenze è stata la prima grande città italiana a provare a vietare per via urbanistica i nuovi affitti brevi nel centro UNESCO: la delibera dell'ottobre 2023 della giunta Nardella, poi il regolamento del 2025 della giunta Funaro, che contingenta le autorizzazioni e fissa una superficie minima di 28 metri quadri. Nel maggio 2026 il TAR ha respinto tutti i diciannove ricorsi, richiamando la Corte Costituzionale che aveva validato la norma regionale toscana. Ma il mercato ha risposto subito: nei due mesi successivi al blocco sono comparse circa novecento nuove strutture appena fuori dall'area protetta, e il Comune ha dovuto estendere il divieto a nuove zone, arrivando a interessare quasi metà delle abitazioni cittadine.
L'Arno, Firenze. Nove milioni di presenze turistiche, 362.000 residenti. Nell'area UNESCO, il 5% del territorio, si concentra il 75% degli affitti brevi.
Palermo è una città che da trent'anni si svuota di abitanti e che da dieci si riempie di turisti. Il comune ha 628.693 residenti al 2024, oltre 57.000 in meno rispetto al 2001. Nello stesso periodo, dopo il riconoscimento UNESCO del 2015, la città ha scoperto il turismo di massa: gli arrivi sono passati da 560.000 nel 2016 a 860.000 nel 2024. Nel centro storico l'affitto residenziale è cresciuto del 47,6% in sei anni, da 8,2 a 12,1 euro al metro quadro, in una città dove quasi un terzo dei contribuenti dichiara meno di 10.000 euro di reddito: il canone nominale resta più basso che a Roma o Milano, ma l'incidenza sul reddito diventa insostenibile. La sola Prima Circoscrizione, che comprende l'Olivella, concentra il 45% di tutti gli annunci Airbnb cittadini.
Il terzo movimento è l'emigrazione: circa 15.000 siciliani lasciano l'isola in un anno, in prevalenza giovani e laureati, mentre il rendimento immobiliare lordo di Palermo — il 7,2%, tra i più alti d'Italia — segnala quanto la rendita sia diventata attraente proprio dove il lavoro non lo è. Il primo operatore di affitti brevi, Wonderful Italy, gestisce oltre duecento unità e ha visto il fatturato crescere di un terzo in un anno. Palermo perde i suoi figli e affitta le sue case ai visitatori.
I Quattro Canti, Palermo. Dal 2016 gli arrivi turistici sono saliti di oltre il 50%, mentre la città perdeva 57.000 abitanti dal 2001.
I numeri cambiano da città a città, ma la direzione è una sola. Dove c'è reddito, l'affitto divora lo stipendio. Dove ci sono turisti, gli affitti brevi svuotano i centri. Dove ci sono studenti, le loro stanze diventano un prodotto finanziario. E dove non c'era niente da comprare, come vedremo nell'ultima città, le case restano vuote. I due grafici che seguono mettono a confronto quello che, di città in città, si ripete.
Fondi sovrani, sgr, private equity, fondazioni, grandi gestori di affitti brevi. La mappa che segue collega ogni operatore alle città in cui ha una presenza documentata da bilanci, comunicati societari, atti e inchieste. Muovi il mouse per esplorare. Una città, in basso a destra, resta quasi senza fili: non è un errore.
Teramo, il centro storico. Quasi una casa su cinque, nel capoluogo, è vuota. L'università è cresciuta, ma la sua prima residenza per studenti è arrivata solo nel 2026.
Fin qui abbiamo raccontato chi ha comprato l'Italia. Ma c'è una parte d'Italia che nessuno ha comprato, e che proprio per questo dice la verità sulle altre. In Abruzzo il 38,7% delle abitazioni è vuoto — oltre 346.000 case su 894.000, la quarta regione d'Italia per case non occupate. Nei comuni più periferici dell'Abruzzo interno la quota di case vuote sale al 68,5%: due case su tre sono spente. Teramo città ha perso il 6% degli abitanti dal 2008 e ha un indice di vecchiaia di 224, più di due anziani per ogni ragazzo. Qui la casa non viene comprata dai fondi. Viene lasciata.
Nei centri storici di Castelli, Isola del Gran Sasso e Montorio al Vomano, colpiti dal terremoto del 2016, l'Agenzia delle Entrate ha sospeso la rilevazione delle quotazioni immobiliari: il mercato della casa è "sensibilmente condizionato dagli effetti degli eventi sismici". Tradotto: in quei paesi il mercato non esiste più nemmeno come dato da misurare. Lo Stato che a Milano non aggiorna le tabelle degli oneri per quindici anni, qui smette proprio di contare.
La frattura è dentro la provincia stessa. La provincia di Teramo ha perso quasi diecimila abitanti dal 2008 (da 309.838 a 300.049), e i comuni montani del Gran Sasso e dei Monti della Laga si svuotano a ritmi da esodo: dal 2001 Pietracamela ha perso il 35% della popolazione, Fano Adriano il 34%, Crognaleto il 32%. Una ventina di borghi sono già abbandonati del tutto, e Valle Piola, frazione di Torricella Sicura, è deserta dal 1977. Mentre l'interno si spegne, la costa tiene e sale: ad Alba Adriatica il prezzo al metro quadro è circa il doppio di quello del capoluogo, intorno ai 1.900 euro contro i 949 di Teramo città. Ma è una costa di case vuote per undici mesi l'anno: già al censimento 2011 Alba Adriatica contava oltre tredicimila seconde case, molte più dei suoi residenti. Sul mare la casa serve per due settimane d'agosto; nell'entroterra non serve più a nessuno.
L'Università di Teramo, intanto, cerca di invertire la rotta: il rettore ha annunciato un aumento del 25% delle iscrizioni dopo cinque anni di calo, ma fino al 2026 l'ateneo è rimasto l'unico in Italia senza uno studentato, e la sua prima residenza — appena 111 posti — è stata firmata solo il 2 aprile 2026. L'ente per il diritto allo studio ha potuto finanziare 907 borse su 2.219 domande: i non idonei sono più dei beneficiari. Sullo sfondo, una ricostruzione che non finisce: nel cratere sismico abruzzese sono state presentate 6.063 richieste di contributo per 1,38 miliardi di euro, ma a metà 2025 buona parte dei centri storici colpiti era ancora ferma. E mentre a Milano, secondo il rapporto CNA del 2026, l'affitto si mangia il 73% dello stipendio, in Abruzzo il capoluogo dove pesa meno in tutta Italia è L'Aquila, al 30%: la regione tiene insieme i due estremi della stessa malattia, la casa troppo cara e la casa che non vale più niente.
Teramo è il punto cieco dell'inchiesta, ed è per questo che la chiude. Le grandi città mostrano cosa succede quando la casa diventa un asset da comprare. Teramo mostra cosa succede quando smette persino di essere un asset: resta in piedi, vuota, mentre chi potrebbe abitarla è già altrove. È la stessa logica vista dal suo rovescio. In entrambi i casi la casa ha smesso di essere una casa.
Pietracamela, sotto il Gran Sasso. Il borgo ha perso il 35% degli abitanti dal 2001. In Abruzzo il 38,7% delle case è vuoto: qui la casa non viene comprata, viene lasciata.
In alcune città l'hanno comprata i fondi, un grattacielo alla volta. In altre l'hanno affittata ai turisti, un vicolo alla volta. In altre ancora l'hanno solo lasciata vuota, un borgo alla volta. Tre modi diversi di togliere la casa a chi ci vive. L'estratto conto è lo stesso, ed è ancora aperto.
OGNI CIFRA È VERIFICABILE · OGNI FONTE È PUBBLICA · OGNI LINK È CLICCABILE
CISUR · Centro Indipendente di Studi Urbani e Residenziali
Indagine #002 · Pubblicata giugno 2026
Fonti: ISTAT, OCSE, Ministero dell'Interno, Agenzia delle Entrate, atti giudiziari, bilanci societari, inchieste giornalistiche (IrpiMedia, Il Fatto, Il Sole 24 Ore, Domani, La Nazione), comunicati stampa
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